Viele Eigentümer vermieteter Immobilien fragen sich derzeit: Schafft das Jahressteuergesetz 2026 die höhere Abschreibung nach einem Restnutzungsdauergutachten ab? Lohnt sich ein Gutachten noch, und was passiert mit einer Abschreibung, die das Finanzamt bereits anerkannt hat? Dieser Beitrag beantwortet diese Fragen nach dem Stand vom 10. Oktober 2026 und trennt dabei klar zwischen geltendem Recht, Vorschlägen im Gesetzgebungsverfahren und offenen Fragen.
Kurz beantwortet: Schafft das Jahressteuergesetz 2026 das Gutachten ab?
Nein, jedenfalls nicht nach dem Stand vom 10. Oktober 2026. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt unverändert. Wer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer seines Gebäudes nachweist, kann weiterhin die entsprechend höhere Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen. Das Jahressteuergesetz 2026 ist noch nicht beschlossen. Der Regierungsentwurf selbst ändert § 7 Abs. 4 EStG nicht.
Eine Einschränkung fordert bisher nur der Bundesrat: Am 25. September 2026 hat er in seiner Stellungnahme vorgeschlagen, in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die vier Wörter „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ einzufügen. Die Bundesregierung hat sich dazu nicht festgelegt; sie „wird den Vorschlag prüfen“. Ob der Vorschlag Gesetz wird, in welcher Form und ab wann er gelten würde, ist offen.
Aktualisierung vom 10. Oktober 2026
Dieser Beitrag erschien am 30. September 2026 und wurde am 10. Oktober 2026 überarbeitet. Seitdem ist Folgendes geschehen:
- Gegenäußerung der Bundesregierung: In der Bundestagsdrucksache 21/8283 vom 30. September 2026 antwortet die Bundesregierung auf den Vorschlag zu § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nur mit dem Satz „Die Bundesregierung wird den Vorschlag prüfen.“ Anderen Vorschlägen derselben Stellungnahme stimmt sie ausdrücklich zu. Eine Zusage ist das also nicht, eine Ablehnung aber auch nicht.
- Erste Lesung im Bundestag: Der Bundestag hat den Gesetzentwurf am 8. Oktober 2026 in erster Lesung beraten und an die Ausschüsse überwiesen (Plenarprotokoll 21/99).
- Korrektur: In der ersten Fassung hieß es, der Bundesrat wolle § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG um „drei Worte“ ergänzen. Richtig ist: „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ sind vier Wörter.
- Neu in diesem Beitrag: eine Chronologie mit Links zu den Originaldokumenten, ein Rechenbeispiel und eine Einordnung, was für bestehende Immobilien, Gutachten und laufende Abschreibungen bekannt ist und was nicht.
Rechtsstand auf einen Blick
Chronologie des Gesetzgebungsverfahrens
Was der Bundesrat vorschlägt
Die Änderung selbst ist kurz. In § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG soll nach den Worten „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ die Angabe „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ eingefügt werden. Nach der Begründung sollen Absetzungen nach einer kürzeren Nutzungsdauer nur noch möglich sein, wenn das Gebäude „bereits im Zeitpunkt seiner Fertigstellung eine kürzere Nutzungsdauer hat“. Das betreffe Gebäude, „die von vorneherein auf eine kürzere Nutzungsdauer angelegt sind“, etwa Leichtbauhallen oder Trafostationshäuser.
Die Änderung soll in Artikel 3 des Gesetzentwurfs eingefügt werden. Artikel 3 tritt nach dem Regierungsentwurf am Tag nach der Verkündung in Kraft (Artikel 32 Abs. 1). Eine eigene Anwendungsregel für den Vorschlag enthält die Stellungnahme nicht.
Was heute gilt
Gebäude werden nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG mit festen Sätzen abgeschrieben. Für Wohngebäude im Privatvermögen sind das 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 2 % bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 und 3 % bei Fertigstellung ab 2023. Das entspricht einer Nutzungsdauer von 40, 50 und 33 Jahren. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, können nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG stattdessen die ihr entsprechenden AfA-Beträge angesetzt werden. Nutzungsdauer ist nach § 11c Abs. 1 EStDV der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann.
Wie der Nachweis zu führen ist, regelt das Gesetz nicht. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) entschieden, dass Steuerpflichtige sich jeder Darlegungsmethode bedienen können, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten ist danach nicht Voraussetzung. Die Feststellungslast trägt aber der Steuerpflichtige. Mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) hat der BFH präzisiert: Es muss eine sachverständige Methode sein, und der bloße Verweis auf die modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung genügt nicht. Die Beurteilung muss sich mit dem konkreten Gebäude auseinandersetzen, etwa mit seinem technischen Zustand und durchgeführten oder unterlassenen Instandsetzungen und Modernisierungen.
Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 mit strengeren Anforderungen an den Nachweis hat das Bundesfinanzministerium mit BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben. Mehr dazu in unserem Beitrag Restnutzungsdauer 2026: Was aus den geplanten Änderungen der EStDV geworden ist.
Rechenbeispiel: 2 % oder 4 % AfA bei 300.000 € Gebäudewert
Ein Beispiel zeigt, worum es geht. Angenommen, Sie haben eine vermietete Wohnung in einem Gebäude gekauft, das zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurde. Auf das Gebäude entfallen 300.000 € der Anschaffungskosten; der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Ohne Nachweis gilt die typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren, also 2 % AfA. Weist ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nach, beträgt die AfA 1/25, also 4 % pro Jahr.
Im Beispiel steigt die jährliche AfA um 6.000 €. Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % sind das rund 2.520 € weniger Einkommensteuer pro Jahr, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Insgesamt wird nicht mehr abgeschrieben, sondern schneller: In beiden Fällen sind es 300.000 €. Die Rechnung geht von vollen Kalenderjahren aus; im Jahr der Anschaffung wird die AfA nur zeitanteilig angesetzt. Ihre tatsächliche Steuerwirkung hängt von Ihrem Einkommen, dem Gebäudeanteil und der Nutzungsdauer ab, die ein Gutachten für Ihr Objekt ergibt.
Mit unserem AfA-Rechner können Sie die Werte für Ihre eigene Immobilie durchrechnen. Wie hoch der Gebäudeanteil ungefähr ausfällt, schätzt unser Rechner zur Kaufpreisaufteilung.
Was das für Eigentümer bedeutet
Für die folgenden Fragen gilt: Belastbar ist nur, was heute im Gesetz steht. Alles, was den Vorschlag des Bundesrates betrifft, steht unter dem Vorbehalt, dass er überhaupt Gesetz wird.
Bestehende Immobilien
Bekannt: Nach geltendem Recht kann für jedes vermietete Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden, unabhängig vom Baujahr. Würde der Vorschlag des Bundesrates Gesetz, wäre das bei typischen Bestandsgebäuden grundsätzlich nicht mehr möglich. Dort entsteht eine kürzere Restnutzungsdauer meist erst im Lauf der Jahrzehnte, etwa durch Alterung der Bausubstanz oder unterlassene Instandhaltung. Der Bundesrat nennt ausdrücklich den „Erwerb von sogenannten Altbauten“.
Offen: Ob die Einschränkung nur für Gebäude gelten würde, die nach dem Inkrafttreten angeschafft werden, oder auch für Immobilien, die Sie bereits besitzen. Der Vorschlag regelt das nicht.
Bereits erstellte Gutachten
Bekannt: Ein Gutachten, das den Anforderungen des BFH genügt, ist nach heutigem Recht ein zulässiger Nachweis. Ob das Finanzamt es anerkennt, entscheidet sich wie bisher im Einzelfall.
Offen: Ob ein Gutachten, das vor einer Gesetzesänderung erstellt oder eingereicht wurde, danach noch berücksichtigt würde. Eine Frist, bis zu der ein Gutachten vorliegen müsste, gibt es nach dem heutigen Stand nicht. Wer von einer „letzten Chance“ spricht, nimmt ein Ergebnis vorweg, das noch nicht feststeht.
Laufende Abschreibungen
Bekannt: Wer bereits mit einer kürzeren Nutzungsdauer abschreibt, tut das auf Grundlage des geltenden § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Daran hat sich bis heute nichts geändert.
Offen: Ob eine Neuregelung auch laufende Abschreibungen erfassen würde, die auf einer bereits anerkannten kürzeren Nutzungsdauer beruhen, und ab welchem Veranlagungszeitraum sie gelten würde. Dazu gibt es derzeit keine belastbaren Antworten. Sie hängen davon ab, ob und mit welcher Anwendungsregel der Bundestag den Vorschlag übernimmt.
Warum der Bundesrat die Regel ändern will
Die Begründung knüpft an die genannte BFH-Rechtsprechung an. Seitdem, so der Bundesrat, genügten „jegliche Gutachten – auch durch ‚Nicht-Sachverständige‘ Personen oder einfache ‚Internetgutachten‘“ als Nachweis, sodass „der Ausnahmefall daher zur Regel“ werde. Außerdem solle Verwaltungsaufwand für die Prüfung von Gutachten und die Ermittlung individueller Abschreibungssätze vermieden werden. Der Gesetzgeber dürfe bei Gebäudeabschreibungen aus Vereinfachungsgründen stark typisieren.
Das Qualitätsproblem, das der Bundesrat beschreibt, gibt es tatsächlich. Eine Einschätzung auf Grundlage weniger Formularangaben, ohne Befassung mit dem konkreten Objekt, erfüllt die Anforderungen des BFH nicht. Der Vorschlag setzt allerdings nicht bei der Qualität des Nachweises an. Er würde den Anwendungsbereich von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG selbst verengen: Auch ein sorgfältig begründetes Gutachten zu einem Bestandsgebäude könnte die kürzere Nutzungsdauer dann grundsätzlich nicht mehr belegen. Selbst bei Gebäuden, die von Anfang an auf eine kurze Nutzung angelegt sind, soll sich die kürzere Nutzungsdauer nach der Begründung „in der Regel anhand von Erfahrungswerten der steuerlichen Außenprüfung typisiert bestimmen“ lassen.
Nicht der erste Versuch
Die Möglichkeit, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen, stand schon mehrfach zur Disposition. Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2022 sah vor, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ganz zu streichen; auf Empfehlung des Finanzausschusses des Bundestages wurde das nicht umgesetzt. 2025 sollte ein neuer § 11c Abs. 1a EStDV den Nachweis auf Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger nach Vor-Ort-Besichtigung beschränken; auch diese Regelung wurde nicht eingeführt.
Der aktuelle Gesetzentwurf zeigt selbst, dass es auch anders ginge. Für die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude sieht der Regierungsentwurf einen neuen § 6f EStG vor. Danach soll eine Arbeitshilfe des BMF gelten. Eine abweichende Aufteilung kann durch ein Gutachten nach persönlicher Vor-Ort-Besichtigung nachgewiesen werden, erstellt von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Gelten soll das für Anschaffungen aufgrund von Verträgen, die nach der Verkündung des Gesetzes abgeschlossen werden. Dort begegnet der Entwurf dem Qualitätsproblem mit Anforderungen an den Nachweis, statt den Einzelnachweis auszuschließen.
Wie es weitergeht
Nach der ersten Lesung am 8. Oktober 2026 liegt der Gesetzentwurf bei den Ausschüssen des Bundestages. Es folgen:
- die Beratungen im Finanzausschuss, in denen der Vorschlag des Bundesrates übernommen, geändert oder weggelassen werden kann,
- die zweite und dritte Lesung mit dem Gesetzesbeschluss des Bundestages,
- der zweite Durchgang im Bundesrat; der Entwurf ist als zustimmungsbedürftiges Gesetz angelegt, sowie
- die Ausfertigung und Verkündung im Bundesgesetzblatt.
Erst mit der Verkündung stünde fest, ob und mit welchem Wortlaut § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG geändert wird und ab wann eine Änderung gilt. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald sich der Stand ändert.
Was Eigentümer jetzt sinnvoll tun können
- Geltendes Recht anwenden: Für laufende und künftige Steuererklärungen gilt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in seiner heutigen Fassung. Ob sich ein Nachweis für Ihr Objekt lohnt, hängt wie bisher vom Gebäude und der möglichen Steuerwirkung ab.
- Auf die Qualität achten: Ein Gutachten sollte sich mit dem konkreten Gebäude befassen und Zustand, Instandhaltung und Modernisierungen nachvollziehbar dokumentieren. Das verlangt der BFH schon heute, und es ist genau der Punkt, an dem der Bundesrat Mängel sieht. Warum die Besichtigung des Objekts dabei eine wichtige Rolle spielt, erklären wir im Beitrag Ortsbesichtigung beim Restnutzungsdauer-Gutachten.
- Unterlagen vollständig halten: Wer bereits mit einer kürzeren Nutzungsdauer abschreibt, sollte Gutachten, Fotos und Nachweise zum Gebäudezustand geordnet aufbewahren, auch mit Blick auf mögliche Übergangsfragen.
- Mit dem Steuerberater abstimmen: Bei anstehenden Käufen oder offenen Veranlagungen lohnt es sich, den Verfahrensstand im Blick zu behalten und die steuerliche Wirkung im Einzelfall prüfen zu lassen.
Quellen
Fazit
Das Jahressteuergesetz 2026 schafft das Restnutzungsdauergutachten nach heutigem Stand nicht ab. Der Regierungsentwurf lässt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG unverändert. Nur der Bundesrat will die AfA nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer auf Gebäude beschränken, die von Anfang an kurzlebig angelegt sind; die Bundesregierung prüft das noch. Für ältere Bestandsimmobilien wäre der Einzelnachweis damit grundsätzlich ausgeschlossen. Ob, in welcher Form und ab wann das gilt, entscheidet sich im weiteren Verfahren im Bundestag. Bis dahin gilt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG unverändert.
