Ob das Finanzamt ein Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer anerkennt, hängt davon ab, ob es die Anforderungen der Finanzverwaltung erfüllt. Diese Übersicht orientiert sich an der amtlichen Checkliste (nach Jardin), damit Sie ein Gutachten Punkt für Punkt selbst prüfen können. Markieren Sie jeden Punkt als plausibel oder nicht plausibel, und die Zusammenfassung zeigt Ihnen, wo Ihr Gutachten noch Lücken hat.
Markieren Sie jeden Punkt als plausibel oder nicht plausibel. Die laufende Zusammenfassung zeigt Ihnen genau, wo Ihr Gutachten noch Lücken hat.
Kapitel 1
Das Gutachten wurde unterschrieben.
Der Verfasser hat seine Sachkunde für das Fachgebiet der Immobilienbewertung durch eine öffentliche Bestellung, Zertifizierung o.ä. belegt.
Der Zweck der Wertermittlung wurde benannt und hinsichtlich des Verkehrswertes wurde auf § 194 BauGB verwiesen.
Es liegen keine Gründe vor, die an der Objektivität zweifeln lassen.
Das Gutachten wurde durch den Sachverständigen eigenständig verfasst.
Das Gutachten wurde in systematisch gegliederter und nachvollziehbarer Weise erstellt.
Der Sachverständige hat das Objekt persönlich besichtigt.
Das zutreffende Objekt wurde (mit allen dazugehörenden Grundstücken u. Gebäuden) bewertet.
Das Objekt wurde zum zutreffenden Bewertungsstichtag / Qualitätsstichtag bewertet. (Geringfügige Abweichungen können nur im Einzelfall als zutreffender Bewertungsstichtag angesehen werden.)
Angaben zu den Personen, die an dem Gutachten mitgewirkt haben, wurden erbracht.
Der Auftraggeber wurde benannt.
Kapitel 2
Das Grundbuch wurde eingesehen und nachvollziehbar gewürdigt (Angabe zum Eigentümer, Rechte und Belastungen aus Abteilung II).
Das Liegenschaftskataster wurde eingesehen und nachvollziehbar gewürdigt (z.B. hinsichtlich der vollständigen Berücksichtigung sämtlicher Grundstücke des zu bewertenden Objekts).
Das Planungs- und Baurecht wurde nachvollziehbar dargelegt und gewürdigt (z.B. Bebaubarkeit, Kennziffern der Bebaubarkeit, Rechtsgrundlagen).
Das Baulastenverzeichnis, die Denkmalliste und das Altlastenverzeichnis wurden eingesehen und nachvollziehbar gewürdigt.
Die Angaben zur Lage des Grundstücks in der Örtlichkeit wurden nachvollziehbar gewürdigt (z.B. Anbindung an Straßen, Personennahverkehr, Nahversorgung, öffentliche Einrichtungen).
Die Angaben zur Nachbarschaft des Grundstücks (z.B. Nutzung, Lärm) wurden nachvollziehbar gewürdigt.
Die Angaben zur Gestalt des Grundstücks (z.B. Schnitt, Höhengestalt, Hanglage, Erreichbarkeit) wurden nachvollziehbar gewürdigt.
Eine Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen ist vorhanden. Die Angaben zur Art der Bebauung, Bauweise, Baujahr, Modernisierungen, An- oder Umbauten, Raumaufteilung sowie zu den Ausstattungsmerkmalen (wie z.B. Fenster, Türen, Fußböden, Leitungen, Wände, Heizung, Warmwasser, Abwasser, Energieversorgung, Besonderes) wurden dargestellt und nachvollziehbar gewürdigt.
Die Grundstücksgröße ist plausibel.
Der Bodenwert wurde plausibel gewählt.
Angaben zu Wohnflächen, Nutzflächen, Geschossflächen, Bruttogrundflächen wurden erbracht und deren Quellen (Aufmaß, Pläne usw.) belegt.
Mietverträge, ggf. Besonderheiten zu Instandhaltungsrücklagen (WEG) usw. wurden dargelegt und berücksichtigt.
Kapitel 3
Die Auswahl des oder der Wertermittlungsverfahren wurde mit nachvollziehbarer Begründung dargestellt.
Grundstücksgröße und Bodenwert wurden plausibel bei der Wertermittlung berücksichtigt.
Realistischer Ansatz des Bauwerts (in Bezug auf Objektart, Ausstattung/Bauweise, Alterswertminderung) ist erfolgt.
Flächen- bzw. Massenberechnungen sind plausibel und nachprüfbar.
Das Verhältnis der Bruttogrundfläche zur Wohn-/Nutzfläche wurde plausibel gewählt.
Das Verhältnis Ertrag zum Bodenwert wurde plausibel dargestellt bzw. nachvollziehbar begründet.
Die gewählten Mietansätze sind plausibel, bestehende Miet- und Pachtverhältnisse wurden substantiiert dargestellt.
Die gewählten Bewirtschaftungskosten sind plausibel.
Der gewählte Liegenschaftszinssatz ist plausibel.
Die gewählte wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist plausibel.
Die übrigen Parameter zu den Wertermittlungsverfahren wurden plausibel gewählt.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, wie z.B. Baumängel oder Bauschäden, wurden nachvollziehbar dargestellt und nachprüfbar ermittelt.
Die genutzten Parameter zu den Wertermittlungsverfahren wurden nachvollziehbar erläutert.
Die Berechnungen sind mathematisch (überschlägig) zutreffend.
Die Kriterien für die Marktgängigkeit und Drittverwendungsfähigkeit wurden berücksichtigt.
Alle erforderlichen Informationen zur Nachvollziehbarkeit des Gutachtens sind in den Anlagen enthalten (z.B. Karten, Lagepläne, Grundrisse, Berechnungen, Fotos).
Antworten auf die häufigsten Fragen rund um Plausibilitätsprüfung, Checkliste nach Jardin und die Anforderungen an ein anerkanntes Immobiliengutachten.
Bei der Plausibilitätsprüfung wird ein Immobiliengutachten daraufhin untersucht, ob es formal, sachlich und methodisch nachvollziehbar erstellt wurde. Die Finanzverwaltung nutzt dafür eine Checkliste (nach Jardin) und beurteilt so, ob ein Gutachten, etwa zur verkürzten Restnutzungsdauer, anerkannt werden kann.
Anerkannt werden Gutachten von Sachverständigen, die ihre Sachkunde nachweisen können, zum Beispiel durch eine öffentliche Bestellung und Vereidigung oder eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Der Sachverständige sollte das Objekt persönlich besichtigt und das Gutachten eigenständig verfasst haben.
Ein plausibles Gutachten ist systematisch gegliedert, benennt seinen Zweck und die Bewertungsgrundlagen, dokumentiert alle verwendeten Quellen und begründet die gewählten Parameter nachvollziehbar, etwa Restnutzungsdauer, Bodenwert und Bewirtschaftungskosten. Die Checkliste auf dieser Seite führt Sie Schritt für Schritt durch diese Punkte.
Zu den formalen Anforderungen gehören die Unterschrift des Sachverständigen, der Nachweis der Sachkunde, die Angabe des Bewertungszwecks mit Verweis auf § 194 BauGB, die persönliche Objektbesichtigung sowie die Benennung von Auftraggeber und Mitwirkenden.
Ja. Die persönliche Besichtigung gehört zu den formalen Anforderungen. Nur so erfasst der Sachverständige den tatsächlichen Zustand, die Ausstattung und mögliche Mängel aus erster Hand statt allein anhand von Unterlagen. Ein Gutachten ohne Ortstermin wird häufig abgelehnt.
Die Restnutzungsdauer bestimmt, wie schnell ein Gebäude steuerlich abgeschrieben werden kann. Eine kürzere Restnutzungsdauer bedeutet eine höhere jährliche AfA, deshalb prüft das Finanzamt ihre Herleitung besonders genau. Das Gutachten muss diesen Wert plausibel begründen und mit Zustand, Modernisierungen und Bauweise des Gebäudes belegen.
Unter anderem das Grundbuch (Eigentümer, Rechte und Belastungen), das Liegenschaftskataster, das Planungs- und Baurecht sowie Baulasten-, Denkmal- und Altlastenverzeichnis. Flächen und Mieten sollten mit ihren Quellen belegt sein, etwa durch Aufmaß, Pläne oder Mietverträge.
Anerkannt sind Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Entscheidend ist, dass das Gutachten begründet, warum das gewählte Verfahren zum Objekt passt, und seine Parameter wie Liegenschaftszinssatz und Bodenwert plausibel und nachprüfbar anwendet.
Häufige Ablehnungsgründe sind fehlende oder nicht nachgewiesene Sachkunde, eine fehlende Objektbesichtigung, unbelegte Flächenangaben, nicht begründete Parameter oder rechnerische Fehler. Genau diese Punkte deckt die Checkliste ab, sodass Sie Schwachstellen schon vor der Einreichung erkennen.
Nicht mehr zwingend. Ende 2025 hat das Bundesministerium der Finanzen seine strengeren Vorgaben aus dem Jahr 2023 aufgehoben. Damit ist ein öffentlich bestellter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Gutachter keine feste Voraussetzung mehr. Maßgeblich für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer sind jetzt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH). Ein qualifizierter Sachverständiger bleibt trotzdem die sicherste Wahl, weil sich das Gutachten so deutlich schwerer angreifen lässt.
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt es, ein Gebäude über seine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer abzuschreiben. Der Bundesfinanzhof hat in den Urteilen IX R 25/19 (2021) und IX R 14/23 (2024) bestätigt, dass jede im Einzelfall geeignete Methode genutzt werden darf, einschließlich der Herleitung der Restnutzungsdauer nach dem Modell der ImmoWertV.
Sie darf aus einem Verkehrswertgutachten stammen, sofern dieses die Restnutzungsdauer objektbezogen herleitet und nachvollziehbar begründet. Nicht anerkannt wird ein Wert, der ohne objektbezogene Begründung einfach übernommen wird. Ein eigenes Restnutzungsdauergutachten ist ein sauberer Weg, um diese Begründung zu liefern.
Die Modellrechnung nach ImmoWertV ist ein anerkannter Ausgangspunkt, aber für sich genommen nicht ausreichend. Das Gutachten muss sie auf das konkrete Objekt anwenden und Zustand, Modernisierungen, Mängel sowie mögliche Nutzungseinschränkungen berücksichtigen, statt nur Standardwerte einzusetzen. Eine rein schematische Berechnung ohne diese individuelle Würdigung ist ein häufiger Ablehnungsgrund.
Es handelt sich um eine von der Finanzverwaltung genutzte Prüfliste, mit der die Plausibilität von Verkehrswertgutachten strukturiert beurteilt wird. Sie gliedert sich in formale Anforderungen, sachliche Anforderungen sowie Plausibilitäts- und Wertungsanforderungen.
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