Denkmalimmobilie: Bodenwert nicht null – höhere AfA durch kürzere Restnutzungsdauer (BFH IX R 26/24)

Mit Urteil vom 7. Oktober 2025 (IX R 26/24) hat der Bundesfinanzhof eine Frage geklärt, die Eigentümer vermieteter Denkmalimmobilien immer wieder beschäftigt: Darf man den Kaufpreis eines Baudenkmals vollständig dem Gebäude zuordnen, weil ein Denkmal ohnehin „ewig“ erhalten werden muss? Die Antwort ist nein. Der Boden behält seinen eigenen Wert, und auch ein Denkmal hat eine begrenzte Nutzungsdauer.

Für Eigentümer steckt in dem Urteil trotzdem eine gute Nachricht: Der BFH hat im Streitfall eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren anerkannt. Das entspricht rechnerisch einer jährlichen AfA von rund 3,33 % statt 2,5 %. Dieser Beitrag erklärt den Fall, die Entscheidung und welche AfA-Hebel bei Denkmalimmobilien tatsächlich zur Verfügung stehen.

Der Fall

Die Kläger hatten 2003 ein vermietetes, denkmalgeschütztes Gebäude für 800.000 € erworben; mit Nebenkosten lagen die Anschaffungskosten bei 840.468,84 €. Streitig war die AfA für das Jahr 2005.

Ihr Ansatz: Weil ein Baudenkmal kraft Gesetzes dauerhaft zu erhalten sei, habe es eine unbegrenzte Nutzungsdauer. Im vereinfachten Ertragswertverfahren (§ 29 ImmoWertV 2021) werde der Bodenwert über eine unendliche Nutzungsdauer abgezinst und falle damit auf null. Der gesamte Kaufpreis entfalle auf das Gebäude. Darauf wollten sie eine AfA von 4 % nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG geltend machen.

Das Finanzamt ordnete dagegen 57,44 % der Anschaffungskosten dem Grund und Boden zu und gewährte 2,5 % AfA auf die verbleibende Bemessungsgrundlage. Das Finanzgericht Köln (Urteil vom 13.11.2024, 2 K 1386/20) holte ein Sachverständigengutachten ein: Danach entfielen 58,90 % auf den Boden, die Restnutzungsdauer des Gebäudes betrug 30 Jahre. Beim AfA-Satz von 2,5 % blieb es dennoch.

Was der BFH entschieden hat

1. Der Kaufpreis muss aufgeteilt werden. Auch bei einer denkmalgeschützten Immobilie ist ein Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen. Nur der Gebäudeanteil ist Bemessungsgrundlage der AfA.

2. Der Bodenwert ist nicht null. Im Streitfall stand das Gebäude unter Denkmalschutz, nicht der Grund und Boden. Der Bodenwert drückt insbesondere die Lage aus und bleibt deshalb grundsätzlich eigenständig zu berücksichtigen. Ob und in welchem Umfang ein eigenständiger Schutz der Fläche – etwa als Bodendenkmal – den Bodenwert beeinflusst, musste der BFH in diesem Verfahren nicht entscheiden.

3. Auch ein Denkmal hat eine begrenzte Nutzungsdauer. Ein Baudenkmal muss in bestimmten Zeiträumen modernisiert und instand gesetzt werden, es kann durch Brand oder Naturereignisse zerstört werden oder seinen Denkmalstatus verlieren. Eine unendliche Nutzungsdauer gibt es auch nach der ImmoWertV nicht. Die steuerliche Förderung von Baudenkmalen erfolgt über die erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG, nicht über einen Bodenwert von null.

4. Allgemeines und vereinfachtes Ertragswertverfahren sind gleichrangig. Beide Varianten führen zum selben Verkehrswert, verteilen ihn aber unterschiedlich auf Boden und Gebäude. Die ImmoWertV 2021 gibt keiner Variante den Vorrang. Das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV 2021, das der Gutachter verwendet hatte, ist auch bei einem Denkmal zulässig.

Im Ergebnis hatte die Revision teilweise Erfolg: Der BFH legte den Gebäudeanteil von 41,10 % und die vom Sachverständigen ermittelte Restnutzungsdauer von 30 Jahren zugrunde. Den Volltext finden Sie beim Bundesfinanzhof (Urteil vom 07.10.2025, IX R 26/24).

Was das in Euro bedeutet

Die drei Positionen im Verfahren zeigen, wie stark Kaufpreisaufteilung und Nutzungsdauer zusammenwirken (jährliche AfA, Anschaffungskosten 840.468,84 €):

Bemerkenswert: Der Gebäudeanteil ist nach dem Urteil sogar etwas kleiner als beim Finanzamt. Trotzdem steigt die AfA um rund 2.570 € pro Jahr, also um fast 29 %. Der Grund ist allein die kürzere Restnutzungsdauer. Der Versuch, den Bodenwert auf null zu setzen, ist dagegen gescheitert.

Drei AfA-Hebel bei Denkmalimmobilien

Bei vermieteten Denkmalimmobilien werden drei Themen oft vermischt. Sie betreffen unterschiedliche Kosten und folgen eigenen Regeln:

• Kaufpreisaufteilung: Sie bestimmt, welcher Teil der Anschaffungskosten überhaupt abgeschrieben werden darf. Grund und Boden unterliegt grundsätzlich keiner AfA. Nach dem BFH-Urteil kann der Bodenwert bei einem Baudenkmal nicht allein wegen des Denkmalschutzes auf null gesetzt werden.
• Lineare AfA auf den Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG): Der Gebäudeanteil wird typisiert mit 2 %, 2,5 % oder 3 % abgeschrieben. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ein entsprechend höherer Satz angesetzt werden. Das Urteil bestätigt, dass das auch für Baudenkmale gilt.
• Denkmal-AfA (§ 7i EStG) bzw. Sanierungsgebiete (§ 7h EStG): Sie gilt für Aufwendungen für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind: acht Jahre bis zu 9 % und vier Jahre bis zu 7 %. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde; die Maßnahmen sollten vorher mit ihr abgestimmt werden. Der Kaufpreis für die Altbausubstanz fällt nicht darunter.

Die Hebel schließen sich nicht aus: Die erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG für begünstigte Sanierungskosten können neben die lineare AfA auf die Anschaffungskosten der Altbausubstanz treten. Wie sich die Kosten im Einzelfall zuordnen lassen, sollte mit dem Steuerberater geklärt werden. Für selbst genutzte Baudenkmale gilt statt § 7i EStG der Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG.

Kaufpreisaufteilung: Warum der Bodenanteil so viel ausmacht

Im Streitfall entfielen fast 59 % der Anschaffungskosten auf den Boden. Das ist bei innerstädtischen Altbauten in guter Lage keine Seltenheit, und jeder Prozentpunkt Bodenanteil verringert die AfA-Bemessungsgrundlage dauerhaft. Maßgeblich ist das Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude. Welches Wertermittlungsverfahren sachgerecht ist, hängt von Objektart, verfügbaren Daten und den Umständen des Einzelfalls ab. Bei renditeorientierten Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken kommt insbesondere das Ertragswertverfahren häufig in Betracht. Die Finanzverwaltung stellt für die Kaufpreisaufteilung eine typisierte Arbeitshilfe bereit. Die aktuelle Fassung 2026 berücksichtigt – abhängig von Objektart und verfügbaren Daten – Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren. Das BMF bezeichnet ihr Ergebnis als qualifizierte Schätzung. Das BFH-Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19), das die damalige Arbeitshilfe unter anderem wegen ihrer Beschränkung auf das Sachwertverfahren kritisierte, bezog sich auf eine ältere Fassung.

Wie hoch der Gebäudeanteil bei Ihrer Immobilie ungefähr ausfällt, können Sie mit unserem Rechner zur Kaufpreisaufteilung abschätzen.

Ausblick: Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 sieht mit § 6f EStG erstmals eine gesetzliche Regelung zur Kaufpreisaufteilung vor. Eine wirtschaftlich plausible Aufteilung im Kaufvertrag soll grundsätzlich Vorrang haben. Fehlt eine tragfähige vertragliche Aufteilung, sollen Boden- und Gebäudewert nach den Vorgaben der ImmoWertV ermittelt werden. Zusätzlich soll das BMF eine vereinfachte Arbeitshilfe bereitstellen. Wer von deren Ergebnis abweichen will, soll dies nach dem Entwurf durch ein Gutachten eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen nach persönlicher Vor-Ort-Besichtigung nachweisen können. Gelten soll die Neuregelung für Anschaffungen aufgrund von Verträgen, die nach der Verkündung des Gesetzes abgeschlossen werden. Sie ist noch nicht geltendes Recht. Den Stand des Verfahrens beschreiben wir im Beitrag Jahressteuergesetz 2026: Wird das Restnutzungsdauergutachten abgeschafft?.

Restnutzungsdauer beim Denkmal: Worauf es ankommt

Der Fall zeigt, dass ein Restnutzungsdauergutachten auch bei einem Baudenkmal zu einer deutlich höheren AfA führen kann. Entscheidend ist, dass sich die Beurteilung mit dem konkreten Gebäude befasst: Zustand der Bausubstanz, durchgeführte und unterlassene Instandsetzungen, Modernisierungen. Ein bloßer Verweis auf Modellwerte genügt nach der Rechtsprechung des BFH nicht. Mehr dazu lesen Sie in unseren Beiträgen Rechtslage 2026: Was bei Restnutzungsdauer-Gutachten aktuell gilt und FG München: 18 statt 50 Jahre – wann ein ImmoWertV-Gutachten anerkannt wird.

Gerade bei Denkmalen lohnt ein genauer Blick, weil hier zwei gegenläufige Effekte zusammenkommen: Die Bausubstanz ist oft sehr alt, gleichzeitig verlangt der Denkmalschutz laufende Erhaltung. Ein seriöses Gutachten muss beides würdigen. Ob sich ein Gutachten für Ihr Objekt rechnet, können Sie mit einer kostenlosen Ersteinschätzung prüfen.

Aktueller Hinweis zum JStG 2026: Die dargestellte Rechtslage gilt mit Stand 5. Oktober 2026. Der Bundesrat hat am 25. September 2026 im Rahmen seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 vorgeschlagen, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG künftig auf Fälle zu beschränken, in denen die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer bereits im Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes bestand. Dieser Vorschlag ist noch kein geltendes Recht und wird erst im weiteren Gesetzgebungsverfahren behandelt. Mehr dazu im oben verlinkten Beitrag zum Jahressteuergesetz 2026.

Praxis-Checkliste für Denkmal-Eigentümer

• Keinen Bodenwert allein wegen des Denkmalschutzes mit null ansetzen: Diese Gestaltung ist nach dem BFH-Urteil für Baudenkmale nicht tragfähig.
• Schutzumfang prüfen: Aus dem Bescheid oder der Denkmalliste ergibt sich, ob nur das Gebäude oder auch die Fläche (Bodendenkmal) geschützt ist.
• Kaufpreisaufteilung nicht ungeprüft übernehmen: Der Bodenanteil wirkt über die gesamte Abschreibungsdauer. Ein zu hoher Ansatz des Finanzamts kann mit einer Wertermittlung angegriffen werden.
• Restnutzungsdauer objektbezogen begründen: Ein Gutachten sollte das konkrete Gebäude beschreiben und den Zustand nachvollziehbar dokumentieren.
• Sanierungskosten sauber trennen: Für die Denkmal-AfA nach § 7i EStG zählen nur bescheinigte Baumaßnahmen. Rechnungen und Bescheinigung der Denkmalbehörde geordnet aufbewahren.
• Mit dem Steuerberater abstimmen: Wie Kaufpreisaufteilung, lineare AfA und Denkmal-AfA im Einzelfall zusammenspielen, hängt von Objekt, Kosten und Nutzung ab.

Fazit

Der BFH beendet die Idee, den Kaufpreis eines Baudenkmals komplett dem Gebäude zuzuschlagen. Der Boden behält seinen Wert, und ein Denkmal ist steuerlich kein Gebäude mit unendlicher Lebensdauer. Gerade daraus ergibt sich aber die Chance: Wer eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer sauber nachweist, kann auch bei einer Denkmalimmobilie deutlich mehr als 2,5 % AfA ansetzen. Zusammen mit der Denkmal-AfA nach § 7i EStG für begünstigte Sanierungskosten bleibt die Denkmalimmobilie steuerlich attraktiv, wenn die Zahlen auf einer belastbaren Grundlage stehen.

Weiterführend: Besprechung des Urteils bei bewerter-immobilien.de.