Das Urteil ist inzwischen veröffentlicht (BeckRS 2026, 17542; StEd 2026, 392) und beantwortet die Frage, die in fast jeder Auseinandersetzung mit dem Finanzamt auftaucht: Genügt eine modellhafte Berechnung nach der ImmoWertV – oder braucht es ein Bausubstanzgutachten?
Der Fall: Betriebshalle von 1969, 18 Jahre statt 50
Der Kläger erwarb am 13.10.2017 ein Grundstück mit einer 1969 fertiggestellten Betriebshalle nebst Remise; der Besitzübergang erfolgte zum 01.12.2017. Modernisiert worden war das Gebäude 2001 (Dach, Fassade) und 2008 (Elektro, Wasser, Böden, Fenster). Der Kläger selbst investierte 2017/2018 rund 119.000 € in Fenster, Heizung, Elektroinstallation und Öltanks.
Das Finanzamt setzte die gesetzliche Pauschale von 50 Jahren an (2 % AfA). Das Gericht erkannte stattdessen eine tatsächliche Nutzungsdauer von 18 Jahren an – rechnerisch rund 5,6 % pro Jahr. Konkret: 12.533 € Jahres-AfA ab 2018 statt 4.512 €.
FG München, Urteil vom 26.06.2026, Az. 8 K 1147/23 (Volltext)
Warum das Gutachten anerkannt wurde
Der vom Kläger beauftragte Sachverständige ging nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 vor: wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren für Produktionsgebäude nach Anlage 1, danach Bewertung des Modernisierungsgrads nach Anlage 2 – auf Basis einer Ortsbesichtigung. Die Modernisierungen von 2001, 2008 und 2017 ergaben 10 Modernisierungspunkte, also die mittlere Kategorie. Daraus leitete er die Restnutzungsdauer von 18 Jahren ab.
Bemerkenswert ist, was danach geschah: Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger kam zu einem anderen Ergebnis. Er hielt die kürzere Nutzungsdauer für nicht nachgewiesen, verwies auf den guten Zustand des Gebäudes und darauf, dass die erzielbaren Mieten eine Nutzung von über 50 Jahren trügen.
Das Gericht folgte trotzdem dem Privatgutachten. Ausschlaggebend war, dass dieses die konkreten Verhältnisse des Objekts – Zustand und Modernisierungsstand – tatsächlich untersucht hatte, während der gerichtliche Sachverständige im Wesentlichen aus der künftigen Vermietbarkeit und einer Renditebetrachtung argumentierte, ohne das Gebäude objektbezogen zu würdigen.
Ein abweichendes Zweitgutachten allein widerlegt ein belastbares Gutachten nicht. Widerlegt werden müssen die Grundlagen der Schätzung.
Die vier Leitsätze im Klartext
- Die Darlegungs- und Feststellungslast für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer trägt der Steuerpflichtige.
- Die Schätzung verlangt keine Gewissheit, sondern nur größtmögliche Wahrscheinlichkeit.
- Der Steuerpflichtige darf jede sachverständige Methode nutzen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint.
- Ein Sachverständigengutachten muss sich nicht zu sämtlichen für die Restnutzungsdauer maßgeblichen Determinanten verhalten.
Reicht eine modellhafte Berechnung nach der ImmoWertV?
Ja – aber nicht als bloße Zahlenübernahme. Hier verläuft die Linie, die sich durch die gesamte Rechtsprechung zieht.
Der BFH hat mit Urteil vom 23.01.2024 ausdrücklich entschieden, dass der schlichte Verweis auf eine modellhaft nach der ImmoWertV ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nicht genügt (BFH, Urteil vom 23.01.2024, Az. IX R 14/23).
Das FG München widerspricht dem nicht, sondern zeigt, wo die Grenze liegt: Nicht das Modell ist das Problem, sondern seine schematische Anwendung. Wer die Modernisierungspunkte nach einer Ortsbesichtigung am konkreten Gebäude vergibt, verweist nicht – er bewertet.
Welche Objekteigenschaften das Gutachten erfassen muss
Aus der Entscheidung lassen sich die Punkte ableiten, an denen der Objektbezug sichtbar wird:
- Baujahr, Bauart und Nutzungsart des Gebäudes
- Art und Zeitpunkt der durchgeführten Modernisierungen – und welche Bauteile sie betrafen
- unterlassene Instandhaltung und erkennbare Schäden
- der bei einer Ortsbesichtigung festgestellte Ist-Zustand
- die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Objekts in seiner konkreten Lage
Ortsbesichtigung: Pflicht oder nicht?
Eine gesetzliche Pflicht zur Ortsbesichtigung gibt es weiterhin nicht. Im Münchener Fall war sie aber die Grundlage für die Vergabe der Modernisierungspunkte – und damit für genau den Objektbezug, der das Gericht überzeugt hat. Wer den Modernisierungsgrad allein aus Rechnungen ableitet, hat den schwächeren Stand.
Müssen technische, wirtschaftliche und rechtliche Ursachen alle geprüft werden?
Nein. Das Gericht stellt klar, dass sich ein Gutachten nicht zu sämtlichen Determinanten verhalten muss. Im entschiedenen Fall trug die wirtschaftliche Entwertung das Ergebnis; eine gesonderte Untersuchung der technischen Bausubstanz war nicht erforderlich. Ein Bausubstanzgutachten zwingend zu verlangen, würde die Feststellungslast des Steuerpflichtigen überspannen.
Wann darf das Finanzamt eine Schätzung verwerfen?
Nicht schon deshalb, weil ein anerkanntes Modell verwendet wurde, und auch nicht mit dem bloßen Hinweis auf die gesetzliche Typisierung. Erforderlich ist die Auseinandersetzung mit dem Gutachten selbst.
Angreifbar bleibt ein Gutachten dagegen, wenn es die Objektdaten nicht erhebt, Modernisierungen oder Schäden übergeht, von unzutreffenden Tatsachen ausgeht oder das Ergebnis nicht herleitet.
Einordnung: Was der BFH bereits entschieden hat
BFH, Urteil vom 23.01.2024, Az. IX R 14/23 – jede im Einzelfall geeignete sachverständige Methode ist zulässig; der bloße Verweis auf Modellwerte reicht nicht.
BFH, Urteil vom 07.10.2025, Az. IX R 26/24 – das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV 2021 ist auch bei einem denkmalgeschützten Gebäude ein zulässiges Wertermittlungsverfahren; auch ein Denkmal hat eine begrenzte Nutzungsdauer (im Streitfall 30 Jahre).
Das FG München fügt sich in diese Linie ein und beantwortet die Anschlussfrage: Wie viel Objektbezug muss eine modellhafte Ermittlung haben, damit sie kein schlichter Verweis mehr ist?
Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung auseinanderhalten
Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (BStBl I 2023, 332), das erhöhte Nachweisanforderungen aufstellte, wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Seither richten sich die Anforderungen an den Nachweis allein nach den Grundsätzen der Rechtsprechung.
Ein Finanzgerichtsurteil bindet zudem nur den entschiedenen Einzelfall. Es ist ein Argument gegenüber dem Finanzamt, keine Anweisung an dieses.
Rechtskraft: Stand der Prüfung
Der veröffentlichte Entscheidungstext enthält keinen Hinweis auf eine zugelassene Revision, und ein beim BFH anhängiges Revisionsverfahren zu diesem Aktenzeichen war zum Stand 31.08.2026 nicht feststellbar. Wer sich in einem eigenen Verfahren auf die Entscheidung stützt, sollte den Verfahrensstand vorher erneut prüfen.
Fazit: Was Eigentümer jetzt beachten sollten
- Objektbezug schlägt Methode: Das Gutachten muss Ihr Gebäude beschreiben, nicht nur Ihr Baujahr in eine Tabelle einsetzen.
- Modernisierungen dokumentieren: Rechnungen, Fotos und Protokolle der Hausverwaltung sind die Grundlage der Punktebewertung nach Anlage 2 ImmoWertV.
- Investitionsstau gehört ins Gutachten: Unterlassene Instandhaltung verkürzt die Nutzungsdauer – sie muss benannt und bewertet werden.
- Ortsbesichtigung mitdenken: Sie ist keine gesetzliche Pflicht, war in diesem Verfahren aber tragend für die Anerkennung.
- Bei Ablehnung konkret nachfragen: Ein pauschaler Verweis auf die 50-Jahres-Typisierung setzt sich nach dieser Entscheidung nicht über ein begründetes Gutachten hinweg.
