Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht drei etablierte Bewertungsverfahren vor. Welches Verfahren geeignet ist, hängt von der Art und Nutzung der Immobilie, den Gepflogenheiten des Grundstücksmarkts und der Qualität der verfügbaren Daten ab. Die fachgerechte Auswahl und Anwendung ist ein wesentlicher Teil der Arbeit des Sachverständigen.
Welche Preise wurden für hinreichend vergleichbare Immobilien tatsächlich gezahlt? Der Wert wird aus geeigneten Kaufpreisen, Vergleichsfaktoren oder Bodenrichtwerten abgeleitet und um wertrelevante Unterschiede wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung angepasst.
Häufig bei Eigentumswohnungen, selbst genutzten Wohnhäusern und unbebauten Grundstücken, sofern geeignete Vergleichsdaten vorliegen
Welchen Ertrag kann die Immobilie nachhaltig erwirtschaften? Marktüblich erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz bilden die Grundlage für die Ableitung des Werts aus ihrer Ertragskraft.
Häufig bei vermieteten Wohnimmobilien, Renditeobjekten und Gewerbeimmobilien
Welchen Wert haben das Grundstück und die vorhandene Gebäudesubstanz? Bodenwert und altersgeminderte Herstellungskosten werden zusammengeführt und anschließend an die Verhältnisse des örtlichen Grundstücksmarkts angepasst.
Häufig bei selbst genutzten Immobilien und Spezialimmobilien, wenn Erträge oder hinreichend vergleichbare Verkäufe nicht im Vordergrund stehen
Klare Antworten auf die Fragen, die Eigentümer vor einer Beauftragung stellen.
Wenn der Kaufvertrag eine Aufteilung enthält, erkennt das Finanzamt sie an, sofern sie wirtschaftlich vertretbar ist und nicht nur zum Schein vereinbart wurde. In der Praxis enthalten viele Verträge gar keine Aufteilung, und stark vom Üblichen abweichende Werte werden regelmäßig korrigiert. Eine nach der Arbeitshilfe hergeleitete Aufteilung gibt Ihnen eine belastbare Grundlage.
Nein. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden (IX R 26/19), dass die Arbeitshilfe die Gerichte nicht bindet und im Streitfall ein Sachverständigengutachten einzuholen ist. Sie ist aber die Systematik, mit der Finanzämter in der Regel arbeiten – deshalb ist es sinnvoll, das eigene Ergebnis daran zu messen.
Weil dann das Ertragswertverfahren greift, das dem Sachwertverfahren vorgeht. Es leitet den Gebäudewert aus dem Ertrag ab, den die Immobilie erwirtschaftet, nicht aus den Herstellungskosten. Je nach Lage und Miete kann sich der Gebäudeanteil dadurch deutlich verschieben.
Dabei wird der Bodenwert vom Kaufpreis abgezogen und der Rest als Gebäudewert angesetzt. Der Bundesfinanzhof hat diese Vorgehensweise verworfen (IX R 86/97), weil sie sämtliche Marktschwankungen einseitig dem Gebäude zuweist. Boden und Gebäude sind getrennt zu bewerten und die Werte anschließend ins Verhältnis zu setzen.
Kaufpreis und Kaufdatum, Wohn- beziehungsweise Nutzfläche, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und Baujahr. Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich den Miteigentumsanteil aus der Teilungserklärung. Die Nettokaltmiete ist freiwillig, verändert das Ergebnis aber oft erheblich.
Noch Fragen? Wir helfen Ihnen gerne weiter.
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Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Sie entscheidet darüber, welchen Betrag Sie über die Nutzungsdauer abschreiben dürfen.
Wer eine vermietete Immobilie kauft, schreibt nicht den Kaufpreis ab, sondern nur den Teil, der auf das Gebäude entfällt. Der Grund und Boden bleibt außen vor, weil er sich nicht abnutzt. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung und desto geringer die Steuerlast.
Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit, die Finanzämter in der Praxis heranziehen. Sie kennt drei Verfahren – Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren – und wendet sie in einer festen Reihenfolge an. Welches greift, hängt davon ab, welche Angaben zum Objekt vorliegen.
Nicht zulässig ist die sogenannte Restwertmethode, bei der der Gebäudewert schlicht als Rest nach Abzug des Bodenwerts angesetzt wird. Der Bundesfinanzhof hat sie verworfen. Wir rechnen deshalb Boden und Gebäude getrennt und setzen die Werte anschließend ins Verhältnis.
Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren in der Reihenfolge, die die Arbeitshilfe vorgibt. Bei vermieteten Objekten führt das Ertragswertverfahren oft zu einem deutlich anderen Gebäudeanteil als das Sachwertverfahren.
Normalherstellungskosten 2010 nach Anlage 4 ImmoWertV, Baupreisindex und lineare Alterswertminderung nach § 38 ImmoWertV – die Datengrundlagen der amtlichen Arbeitshilfe, jährlich aktualisiert.
Sie sehen nicht nur den Gebäudeanteil, sondern den Weg dorthin: Kostenkennwert, Flächenumrechnung, Außenanlagen, Index, Alterswertminderung und Bodenwert.
Das Ergebnis ist der Betrag, den Sie in der Anlage V ansetzen – inklusive der anteiligen Anschaffungsnebenkosten und abzüglich mitgekauften Inventars.
Immer dann, wenn der Gebäudeanteil über Ihre Steuerlast entscheidet – und wenn Sie ihn belegen können müssen.
Die Grundlage für jede weitere Abschreibung, gleich im ersten Jahr richtig gesetzt.
Ein belastbarer Wert für die Anlage V statt einer groben Schätzung.
Eine eigene Berechnung, mit der Sie der Aufteilung des Finanzamts begegnen können.
Für mehrere Objekte einheitlich und vergleichbar gerechnet.
Immer dann, wenn der Gebäudeanteil über Ihre Steuerlast entscheidet – und wenn Sie ihn belegen können müssen.
Die Grundlage für jede weitere Abschreibung, gleich im ersten Jahr richtig gesetzt.
Ein belastbarer Wert für die Anlage V statt einer groben Schätzung.
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Für mehrere Objekte einheitlich und vergleichbar gerechnet.
Von der kostenlosen Ersteinschätzung bis zum unterzeichneten Gutachten.
Sie geben Kaufpreis, Flächen und Bodenrichtwert ein und sehen sofort, welcher Gebäudeanteil sich nach der Arbeitshilfe ergibt.
Wir sehen uns Ihre Angaben und Unterlagen an und klären offene Punkte, bevor gerechnet wird.
Ein Sachverständiger ermittelt Boden- und Gebäudewert getrennt, wählt das passende Verfahren und begründet die Wahl.
Sie bekommen die Aufteilung als unterzeichnetes PDF mit vollständigem Rechenweg – geeignet zur Vorlage beim Finanzamt.
Welche Unterlagen konkret benötigt werden, hängt von der Immobilie, dem Bewertungsverfahren und dem vorgesehenen Verwendungszweck ab. Vollständige Unterlagen beschleunigen die Bearbeitung und reduzieren notwendige Annahmen.
Zeigt die eingetragenen Eigentumsverhältnisse sowie relevante Rechte und Belastungen, etwa Wegerechte, Nießbrauch oder Grundschulden. Besonders wichtig ist er, wenn rechtliche Merkmale den Immobilienwert beeinflussen können.
Zeigt Lage, Zuschnitt und Grenzen des Grundstücks und ermöglicht die eindeutige Zuordnung zu den amtlichen Katasterangaben.
Grundrisse, Schnitte und Ansichten helfen dabei, Aufteilung, Abmessungen und Bauweise des Gebäudes nachzuvollziehen.
Liefert eine nachvollziehbare Grundlage für die angegebenen Flächen. Wir prüfen sie, weil Flächenabweichungen den ermittelten Wert erheblich beeinflussen können.
Relevant bei vermieteten Immobilien. Sie dokumentieren die tatsächlichen Mieterträge und Vertragsbedingungen, die bei der Ertragswertermittlung berücksichtigt werden.
Enthält Angaben zur energetischen Qualität der Immobilie und unterstützt die Einschätzung von Zustand, Marktgängigkeit und möglichem Modernisierungsbedarf.
Festpreis, den Sie vor der Beauftragung kennen.
Grundpreis
ab249 €inkl. 19 % MwSt.
Alle Preise verstehen sich inklusive Umsatzsteuer.
Eine Eigentumswohnung ist in der Regel weniger aufwendig aufzuteilen als ein gemischt genutztes Gebäude.
Mehrfamilienhäuser mit mehreren Einheiten erfordern zusätzlichen Aufwand.
Liegen Mietdaten oder Vergleichsfaktoren vor, ist neben dem Sachwertverfahren auch das Ertrags- oder Vergleichswertverfahren zu prüfen.
Dieselben zertifizierten Sachverständigen, anerkannten Bewertungsverfahren und dieselbe rechtliche Grundlage. Der Unterschied liegt darin, wie umfassend die Wertermittlung dokumentiert wird und für welche Situationen das Gutachten dadurch geeignet ist.
Wertgutachten | Verkehrswertgutachten | |
|---|---|---|
| Kurz gesagt | Ein unabhängig ermittelter Marktwert für Ihre eigenen Entscheidungen | Das umfassend dokumentierte Gutachten für Fälle, in denen der Wert einer Prüfung standhalten muss |
| Preis | ab 1.250 € | ab 2.260 € |
| Das bekommen Sie |
|
|
| Wo es aufhört | Nicht geeignet für: Gerichtsverfahren, förmliche Vorlagen bei Behörden und Fälle, in denen die Bewertung rechtlich oder formell geprüft werden muss | Meist umfangreicher als erforderlich für: Eigene Planung, gewöhnliche Preisverhandlungen und andere Fälle, in denen ein Wertgutachten ausreichend ist |
Kurz gesagt
Ein unabhängig ermittelter Marktwert für Ihre eigenen Entscheidungen
Preis
ab 1.250 €
Das bekommen Sie
Jedes Gutachten beantwortet eine andere Frage. Gehen Sie von Ihrem Ziel aus und wählen Sie die Leistung, die zu Ihrer Immobilie und dem vorgesehenen Verwendungszweck passt.
Kürzere Restnutzungsdauer nachweisen und schneller abschreiben
Höhere jährliche AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
ab890 €
Hier startenEin sachverständig ermittelter Marktwert in kompakter Form
Kauf, Verkauf, private Regelungen und Vermögensplanung
ab1.250 €
Ein umfassend dokumentierter Verkehrswert nach § 194 BauGB
Gerichte, Finanzbehörden, Erbschaften und streitige Auseinandersetzungen
ab2.260 €
Den Kaufpreis in Boden- und Gebäudewert aufteilen
Festlegung der AfA-Bemessungsgrundlage nach dem Immobilienkauf
ab249 €
Sie sind hierAbschreibbar ist nur der Gebäudeanteil – Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Wir teilen Ihren Kaufpreis nach der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums auf, also nach derselben Systematik wie das Finanzamt.
ab249 €inkl. 19 % MwSt.
Ein Sachverständiger ermittelt Boden- und Gebäudewert getrennt und begründet das gewählte Verfahren.
Festpreis, den Sie vor der Beauftragung kennen.
Als unterzeichnetes PDF mit vollständigem Rechenweg.
Eine bevorzugte Bearbeitung ist gegen Aufpreis möglich.
Wo es aufhört
Nicht geeignet für: Gerichtsverfahren, förmliche Vorlagen bei Behörden und Fälle, in denen die Bewertung rechtlich oder formell geprüft werden muss
Kurz gesagt
Das umfassend dokumentierte Gutachten für Fälle, in denen der Wert einer Prüfung standhalten muss
Preis
ab 2.260 €
Das bekommen Sie
Wo es aufhört
Meist umfangreicher als erforderlich für: Eigene Planung, gewöhnliche Preisverhandlungen und andere Fälle, in denen ein Wertgutachten ausreichend ist
