Was ist die Gebäude-AfA?
Wenn Sie eine Immobilie vermieten, können Sie den jährlichen Wertverlust des Gebäudes steuerlich geltend machen – als Absetzung für Abnutzung (AfA). Die AfA mindert Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und senkt damit direkt Ihre Steuerlast. Abschreibungsfähig ist dabei nur der Gebäudeanteil – nicht das Grundstück. Grund und Boden gelten steuerlich als nicht abnutzbar.
Wie wird die AfA berechnet?
Der Gesetzgeber legt eine pauschale Nutzungsdauer fest – für Wohngebäude in der Regel 50 Jahre (2 % pro Jahr). Liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie darunter, können Sie einen höheren AfA-Satz geltend machen. Voraussetzung ist ein anerkanntes Gutachten nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG (BFH-Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021).
Was sind die Anschaffungskosten?
Die AfA-Basis ist nicht der Kaufpreis, sondern die gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes. Diese setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis (ohne Grundstück) zuzüglich aller Erwerbsnebenkosten, die auf das Gebäude entfallen:
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Maklerprovision
- Sonstige Erwerbskosten (z. B. Fahrt- und Telefonkosten, Gutachterkosten bei Zwangsversteigerung)
