Grundbesitzwert zu hoch? So nutzen Sie § 198 BewG bei Erbschaft und Schenkung

Warum der Wert des Finanzamts oft zu hoch ist

Das Finanzamt bewertet Immobilien für die Erbschaft- und Schenkungsteuer nicht einzeln, sondern nach Schema: Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, je nach Objektart. Gefüttert werden diese Verfahren mit Durchschnittsdaten – Bodenrichtwert, Liegenschaftszinssatz, Sachwertfaktor, typisierte Restnutzungsdauer.

Was das Schema nicht kennt, ist Ihr konkretes Haus. Das Gesetz sagt das sogar ausdrücklich: Nach § 177 Abs. 4 BewG bleiben Besonderheiten, insbesondere wertmindernde Belastungen, bei der typisierten Bewertung außen vor. Sanierungsstau, Baumängel, Leerstand, ein Wegerecht im Grundbuch oder Denkmalschutz tauchen im Grundbesitzwert also schlicht nicht auf.

Seit 2023 hat sich das Problem verschärft. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden die Bewertungsparameter an die ImmoWertV angepasst; in vielen Fällen, gerade bei Ertragswert- und Sachwertobjekten, liegen die Grundbesitzwerte seitdem spürbar höher.

Was § 198 BewG konkret regelt

§ 198 BewG ist das gesetzliche Ventil für genau diese Fälle. Weisen Sie nach, dass der gemeine Wert – also der Preis, den Sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen könnten (§ 9 BewG) – am Bewertungsstichtag niedriger ist, dann muss das Finanzamt diesen niedrigeren Wert ansetzen. Das ist keine Ermessensentscheidung.

Der Bewertungsstichtag ist:

Zwei Punkte, die oft übersehen werden:

• Die Beweislast liegt bei Ihnen. Das Finanzamt ermittelt den niedrigeren Wert nicht von sich aus.
• Der Nachweis bezieht sich auf die ganze wirtschaftliche Einheit. Sie können nicht nur einzelne Parameter angreifen, etwa „der Bodenrichtwert passt nicht“. Sie müssen belegen, dass Grundstück und Gebäude zusammen weniger wert sind.

Zwei Wege zum Nachweis

1. Verkehrswertgutachten

Der Regelfall. Nach § 198 Abs. 2 BewG kommt das Gutachten entweder vom örtlichen Gutachterausschuss oder von einem Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert ist.

Diese Formulierung hat eine Vorgeschichte: Der Bundesfinanzhof hatte 2019 (Urteil vom 5. Dezember 2019, II R 9/18) entschieden, dass nur Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger den Nachweis tragen – ein bloß zertifizierter Gutachter reichte damals nicht. Der Gesetzgeber hat daraufhin nachgebessert: Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2023 genügt auch eine Zertifizierung nach ISO/IEC 17024. Fragen Sie trotzdem vor der Beauftragung konkret nach dem Qualifikationsnachweis.

Das Gutachten muss nach den Grundsätzen der ImmoWertV erstellt sein und den Wert zum Stichtag nachvollziehbar herleiten. Das Finanzamt ist an das Ergebnis nicht blind gebunden; es prüft das Gutachten und kann es verwerfen, wenn es methodische Fehler oder unbelegte Abschläge enthält.

2. Tatsächlicher Kaufpreis

Oft übersehen und deutlich günstiger: Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein Kaufpreis als Nachweis dienen, wenn

• das Objekt innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag verkauft wurde,
• der Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr stattfand, also nicht etwa zum Freundschaftspreis an Verwandte, und
• sich die maßgeblichen Verhältnisse zwischen Stichtag und Verkauf nicht geändert haben.

Wenn Sie als Erbengemeinschaft ohnehin verkaufen wollen, lohnt es sich, den Zeitplan im Blick zu behalten. Ein Verkauf 11 Monate nach dem Todestag kann Ihnen das Gutachten sparen, einer nach 14 Monaten nicht mehr. Und wenn Sie zwischendurch sanieren, ist der spätere Kaufpreis als Nachweis in der Regel nicht mehr brauchbar.

Fristen: Wann Sie was tun müssen

Der Grundbesitzwert wird nicht im Erbschaftsteuerbescheid festgelegt, sondern in einem eigenen Verfahren beim Lagefinanzamt (dem Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt). Daraus ergeben sich die entscheidenden Fristen:

1. Anzeige des Erwerbs: innerhalb von drei Monaten beim Erbschaftsteuer-Finanzamt (§ 30 ErbStG). Bei notariell beurkundeten Schenkungen meldet in der Regel der Notar.
2. Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts: Das Lagefinanzamt fordert Sie dazu auf und setzt eine Frist von mindestens einem Monat (§ 153 BewG). Den niedrigeren Wert können Sie schon hier geltend machen, am besten gleich mit Gutachten.
3. Feststellungsbescheid: Einspruch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe (§ 355 AO).

Planen Sie realistisch: Ein Gutachter braucht je nach Auslastung mehrere Wochen. Reicht die Zeit nicht, legen Sie fristgerecht Einspruch ein und kündigen das Gutachten an. Nachreichen ist im Einspruchsverfahren möglich; ist der Feststellungsbescheid dagegen bestandskräftig, ist der Weg über § 198 BewG in aller Regel versperrt.

Typische Fehler

Einspruch gegen den falschen Bescheid. Der häufigste Fehler überhaupt. Der Grundbesitzwert ist ein eigener Bescheid (Grundlagenbescheid). Wer erst gegen den Erbschaftsteuerbescheid Einspruch einlegt und dort mit dem Immobilienwert argumentiert, kommt zu spät, wenn der Feststellungsbescheid schon bestandskräftig ist.

Maklereinschätzung oder Online-Bewertung einreichen. Das hilft Ihnen, einzuschätzen, ob sich ein Nachweis lohnt. Als Nachweis gegenüber dem Finanzamt reicht es nicht.

Gutachten ohne sauberen Stichtag. Ein Gutachten „zum aktuellen Datum“ oder eines, das den Stichtag nur im Deckblatt nennt, aber mit Marktdaten von heute rechnet, ist angreifbar.

Abschläge ohne Beleg. Ein Sanierungsabschlag von 150.000 Euro braucht eine Grundlage: Fotos, Kostenschätzungen, Angebote, Protokolle. Pauschale Prozentabschläge sind das, was Finanzämter am häufigsten beanstanden.

Nießbrauch doppelt berücksichtigen. Bei Schenkungen unter Nießbrauchsvorbehalt wird der Nießbrauch bei der Schenkungsteuer gesondert abgezogen. Er gehört dann nicht zusätzlich wertmindernd ins Gutachten. Klären Sie das vorab mit Gutachter und Steuerberater.

Grundbesitzwert mit Grundsteuerwert verwechseln. Das sind zwei völlig verschiedene Werte aus verschiedenen Verfahren. Der Grundsteuerwert spielt für die Erbschaftsteuer keine Rolle. Das gilt auch für die Grundsteuer-Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2022, die etwa in Baden-Württemberg in BORIS-BW stehen: Für die Erbschaftsteuer zählt der allgemeine Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, der zuletzt vor dem Stichtag zu ermitteln war.

Den angesetzten Bodenrichtwert nicht prüfen. Bevor Sie über ein Gutachten nachdenken, kontrollieren Sie im Feststellungsbescheid den Bodenrichtwert: richtiger Stichtag, richtige Zone, richtige Nutzungsart. Ein Fehler dort lässt sich per Einspruch korrigieren, ganz ohne Gutachten.

Rechenbeispiel: Lohnt sich das?

Ein Kind erbt ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Weitere Vermögenswerte lassen wir der Übersicht halber weg.

Ersparnis: knapp 14.000 Euro. Ein Verkehrswertgutachten für ein Mehrfamilienhaus kostet je nach Größe und Aufwand typischerweise einen niedrigen bis mittleren vierstelligen Betrag. Bei einer Erbschaft können Sie die Gutachterkosten zudem als Nachlassverbindlichkeit abziehen (BFH, Urteil vom 19. Juni 2013, II R 20/12). Ob und wie sich die Kosten bei einer Schenkung auswirken, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären.

Umgekehrt gilt: Liegt Ihr Erwerb auch mit dem Wert des Finanzamts unter dem Freibetrag, bringt ein Gutachten steuerlich nichts.

Praxis-Tipp

Bevor Sie einen Gutachter beauftragen, machen Sie einen Schnelltest in drei Schritten:

1. Nehmen Sie den festgestellten (oder erklärten) Grundbesitzwert.
2. Schätzen Sie den realistischen Marktwert, etwa über Vergleichsangebote, eine Maklermeinung oder die Bodenrichtwerte in Ihrer Lage plus Gebäudezustand.
3. Rechnen Sie die Differenz durch Ihren Freibetrag und Steuersatz.

Liegt die mögliche Steuerersparnis deutlich über den Gutachterkosten, beauftragen Sie das Gutachten sofort, nicht erst, wenn der Bescheid da ist. Fotografieren Sie den Zustand der Immobilie möglichst zeitnah zum Stichtag. Sechs Monate später lässt sich ein Wasserschaden schwer belegen, wenn ihn inzwischen jemand repariert hat.