Theorie ist wichtig, aber die Praxis zeigt erst, ob man die Regeln wirklich verstanden hat. Dieser Artikel zeigt sieben realitätsnahe Szenarien mit konkreten Berechnungen.
Theorie ist gut – Praxis ist besser. Dieser Artikel zeigt anhand konkreter Rechenbeispiele, wie die Gebäude-AfA nach §7 Abs. 4 EStG in realen Szenarien funktioniert. Von der vermieteten Eigentumswohnung über das Altbau-Mehrfamilienhaus bis hin zur Kernsanierung und der verkürzten Nutzungsdauer per Gutachten.
Alle Beispiele basieren auf der aktuellen Rechtslage (Stand: März 2026) und verwenden realistische Zahlen.
Vorbemerkung: Die Grundformel
Bevor wir in die Beispiele einsteigen, die Grundformel:
Jährliche AfA = Bemessungsgrundlage × AfA-Satz
Bemessungsgrundlage = Anschaffungskosten (Gebäude + anteilige Nebenkosten, ohne Grundstücksanteil)
AfA-Satz richtet sich nach Baujahr und Gebäudeart (2 %, 2,5 % oder 3 %)
Da Kaufvertrag im März 2023 (nach 30.09.2023 laut gesetzlicher Anforderung nicht erfüllt), kommt §7 Abs. 5a EStG in diesem Fall nicht in Betracht. Die degressive AfA gilt nur für Kaufverträge nach dem 30.09.2023.
Wenn der Kaufvertrag stattdessen im Januar 2024 abgeschlossen worden wäre:
Degressive AfA: 5 % auf Restbuchwert
Jahr 1: 319.737 € × 5 % = 15.987 €
Jahr 2: (319.737 - 15.987 €) × 5 % = 15.188 €
Statt linearer 9.592 € → 6.395 € mehr AfA im ersten Jahr
Steuerersparnis-Plus in Jahr 1: 6.395 × 42 % = 2.686 €
2024: Umfassende Kernsanierung (alle vier Kernbereiche plus Dach)
Sanierungskosten: 250.000 €
Steuerliche Einordnung der Sanierungskosten
Die Sanierung erfüllt die Kriterien einer Standarderhebung (BMF-Schreiben 2026): Alle vier Kernbereiche werden erneuert, der Standard steigt von "sehr einfach" auf "mittlerer Standard". → Herstellungskosten, nicht Erhaltungsaufwand.
Neue AfA-Berechnung nach Kernsanierung
Schritt 1: Restbuchwert des Gebäudes vor Sanierung (2024)
Abgeschriebene Jahre 2020–2023: 4 Jahre × 8.000 € = 32.000 €
Altbau 1938, ohne Sanierung: 50 Jahre Gesamtnutzung, davon 4 Jahre abgelaufen → 46 Jahre verbleibend
Nach Kernsanierung: Die Restnutzungsdauer kann auf einen neuen, längeren Zeitraum argumentiert werden (bis zu 50 Jahre, bei vollständiger Neuwertigkeit)
Hier: konservative Annahme 40 Jahre Restnutzungsdauer nach Sanierung
Technische Restnutzungsdauer: 28 Jahre (statt 50 Jahre nach Standard)
Begründung: Erhebliche bauliche Mängel in Sanitär und Elektrik, teilweise marode Substanz, nach ImmoWertV-Modell nur 28 Jahre wirtschaftlich sinnvoll nutzbar
Verkürzte AfA nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Mit anerkanntem Gutachten:
AfA-Basis: 448.000 €
Nutzungsdauer: 28 Jahre
Effektiver AfA-Satz: 100 % ÷ 28 = 3,57 % pro Jahr
Jährliche AfA: 448.000 € × 3,57 % = 15.994 €
Vergleich: Standard-AfA vs. verkürzte AfA
Standard (50 Jahre)
Verkürzt (28 Jahre)
Jährliche AfA
8.960 €
15.994 €
Jahres-Differenz
–
+7.034 €
Steuerersparnis-Plus (42 %)
–
+2.954 €/Jahr
Über 28 Jahre gesamt
251.520 € Gesamt-AfA
447.832 € Gesamt-AfA
Gesamtvorteil durch Gutachten: In 28 Jahren ca. 196.000 € mehr abgeschrieben → ca. 82.000 € mehr Steuerersparnis über die Nutzungsdauer.
Kosten des Gutachtens: 3.000–5.000 € einmalig → Amortisation nach weniger als einem Jahr.
Vorteil Degressiv in 10 Jahren: ~119.167 € mehr AbschreibungSteuerersparnis-Plus (42 %): ca. 50.050 € in den ersten 10 Jahren (Barwert)
Optimale Strategie: Degressiv starten, dann wechseln zur linearen AfA, sobald die degressive AfA unter die lineare sinkt (nach ca. Jahr 17–18 bei 5 % vs. 3 %).
Beispiel 8: Immobilienbewertung optimiert die AfA-Basis
Ausgangslage
Immobilie: Wohn-/Geschäftshaus in Frankfurt, Baujahr 1975
Kaufpreis: 1.500.000 €
Kaufnebenkosten: 90.000 €
Kaufpreisaufteilung nach BMF-Arbeitshilfe
Die BMF-Arbeitshilfe ergibt (aufgrund hoher Bodenrichtwerte in Frankfurt):
Gesamtvorteil durch Gutachten:237.840 € mehr AfA → ca. 100.000 € mehr Steuerersparnis über 50 Jahre.
Gutachtenkosten: 3.000–8.000 € einmalig → Amortisation im ersten Jahr.
Häufige Berechnungsfehler auf einen Blick
Fehler
Auswirkung
Lösung
Grundstücksanteil nicht abgezogen
Zu hohe AfA → Finanzamt kürzt
Kaufpreisaufteilung mit Gutachten
Nebenkosten vergessen
Zu niedrige AfA-Basis
Alle Nebenkosten anteilig einberechnen
Falscher AfA-Satz (Baujahr falsch)
Zu niedrige oder zu hohe AfA
Baujahr aus Grundbuch/Energieausweis
Keine zeitanteilige AfA im Erwerbsjahr
Zu hohe AfA → Finanzamt kürzt
Pro-rata im Erwerbsjahr
15 %-Grenze nicht beachtet
Sofortabzug verweigert
Renovierungen taktisch planen
Degressive AfA ohne Prüfung der Voraussetzungen
Nutzung nicht möglich
Herstellungsbeginn/Kaufdatum prüfen
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
1. Was ist der Unterschied zwischen AfA-Satz und AfA-Basis?
Der AfA-Satz ist der jährliche Prozentsatz (2 %, 2,5 % oder 3 %), der auf die AfA-Basis angewendet wird. Die AfA-Basis ist der abschreibungsfähige Gebäudewert – also Gebäudeanteil plus anteilige Kaufnebenkosten, aber ohne Grundstück. Beide Faktoren zusammen bestimmen die jährliche Abschreibung.
2. Wie berechne ich die Steuerersparnis durch die AfA?
Die Steuerersparnis ergibt sich aus: Jährliche AfA × persönlicher Grenzsteuersatz. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % (Spitzensteuersatz ohne Solidaritätszuschlag) bringt jeder Euro AfA 42 Cent Steuerersparnis. Bei einem Grenzsteuersatz von 33 % entsprechend 33 Cent. Den eigenen Grenzsteuersatz ermitteln Sie mit einem Steuerberater oder einem Einkommensteuer-Rechner.
3. Kann ich die AfA erhöhen, wenn ich eine alte Immobilie kaufe und komplett saniere?
Ja, durch mehrere Hebel gleichzeitig: erstens erhöht eine Kernsanierung die AfA-Basis (Sanierungskosten werden hinzugerechnet), zweitens kann nach Sanierung eine neue (längere) Restnutzungsdauer argumentiert werden, drittens könnte nach einer umfassenden Sanierung der AfA-Satz neu berechnet werden. Lassen Sie sich von einem Gutachter beraten.
4. Lohnt sich ein Sachverständigengutachten für die Nutzungsdauer immer?
Es lohnt sich umso mehr, je höher der Gebäudewert und je größer der Unterschied zwischen gesetzlicher und tatsächlicher Nutzungsdauer ist. Als Faustregel: Bei einem Gebäudewert über 200.000 € und einer potenziell verkürzten Nutzungsdauer von 10+ Jahren rechnet sich das Gutachten fast immer innerhalb von 1–2 Jahren. Unsere Gutachter geben gerne eine erste Einschätzung.
5. Was passiert mit der AfA, wenn ich das Gebäude nach 10 Jahren verkaufe?
Die AfA endet mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (Schlüsselübergabe). Der Käufer beginnt seine eigene AfA auf Basis des neuen Kaufpreises. Für Sie als Verkäufer gilt: Die bisher geltend gemachte AfA mindert Ihren steuerlichen Buchwert – bei einem Verkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist (§23 EStG) wird der Veräußerungsgewinn auf Basis des geminderten Buchwerts berechnet, was zu höherer Steuerlast führen kann.
Alle Berechnungen in diesem Artikel dienen der Veranschaulichung und basieren auf vereinfachten Annahmen. Die tatsächliche steuerliche Situation hängt von vielen individuellen Faktoren ab. Für verbindliche AfA-Berechnungen empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters. AfAMax bietet [professionelle Immobilienbewertungen](/property-valuation) und die Vermittlung [qualifizierter Gutachter](/appraiser) an.
FAQ
Häufig gestellte Fragen
Find answers to the most common questions about AfAMax, useful life appraisals, and using depreciation for tax purposes.
Beispiel: Kaufpreis 1,2 Mio. €, Grundstücksanteil 30 % (360.000 €), Gebäudewert 840.000 €. Bei 2 % AfA: 16.800 € jährliche Abschreibung. Bei gutachterlich verkürzter RND von 25 Jahren (4 %): 33.600 € p.a.
Ja. Bei Eigentumswohnungen wird der Gebäudeanteil über den Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude bestimmt. Der Grundstücksanteil ergibt sich aus Bodenrichtwert × Grundstücksfläche × Miteigentumsanteil.
Bei Erbschaft übernehmen Sie die Anschaffungskosten des Erblassers (Fußstapfentheorie). Die AfA setzt sich fort, als hätte kein Eigentümerwechsel stattgefunden. Neue Kosten gibt es nur bei erbschaftsbedingten Aufwendungen.
In der Regel nicht. Neubauten haben eine tatsächliche Nutzungsdauer, die mindestens der gesetzlichen Annahme von 33⅓ Jahren (3 % AfA) entspricht. Ein Gutachten würde die Nutzungsdauer eher bestätigen als verkürzen.
Beispiel: Gebäudewert 500.000 €, Grenzsteuersatz 42 %. Normal (2 % / 50 J.): 4.200 € Steuerersparnis/Jahr. Mit Gutachten (4 % / 25 J.): 8.400 € Steuerersparnis/Jahr – also 4.200 € mehr pro Jahr.
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