BMF Circulars on Building Depreciation: Analysis and Impact | AfAMax
BMF-Schreiben zur Gebäude-AfA: Analyse, Änderungen und Auswirkungen für Vermieter
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Die Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) sind für die praktische Anwendung der Gebäude-AfA mindestens ebenso wichtig wie der Gesetzestext selbst. Dieser Artikel analysiert die relevanten BMF-Schreiben und deren Auswirkungen.
Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) gibt durch offizielle Schreiben vor, wie Finanzbehörden Steuergesetze in der Praxis auslegen und anwenden sollen. Für Vermieter und Immobilieneigentümer sind BMF-Schreiben zur Gebäude-AfA von unmittelbarer Bedeutung: Sie entscheiden darüber, ob das Finanzamt eine Abschreibungsstrategie akzeptiert oder ablehnt.
Dieser Artikel analysiert die wichtigsten BMF-Schreiben zur Gebäude-Absetzung für Abnutzung (AfA) nach §7 EStG – von der Grundnorm über die umstrittenen Anforderungen an den Nachweis verkürzter Nutzungsdauer bis zur aktuellen Rechtslage nach der Aufhebung des restriktiven 2023er Schreibens.
Was sind BMF-Schreiben und welche Bedeutung haben sie?
BMF-Schreiben sind Verwaltungsanweisungen des Bundesfinanzministeriums an die Finanzämter aller Bundesländer. Sie haben keine Gesetzeskraft – das Finanzamt ist an sie gebunden, der Steuerpflichtige jedoch nicht. Das bedeutet:
Finanzämter müssen BMF-Schreiben anwenden
Steuerpflichtige können davon abweichen, wenn Gesetz oder Rechtsprechung ihnen Recht geben
Gerichte (Finanzgerichte, BFH) sind an BMF-Schreiben nicht gebunden
In der Praxis bedeutet das: Weicht ein BMF-Schreiben von der Gesetzeslage oder der BFH-Rechtsprechung ab, können Steuerpflichtige vor Gericht Recht bekommen – auch wenn das Finanzamt zunächst gemäß dem BMF-Schreiben ablehnt.
Das Fundament: BMF-Schreiben zur Grundstruktur der Gebäude-AfA
Grundlegende Systematik nach §7 Abs. 4 EStG
Das BMF hat die Grundstruktur der Gebäude-AfA im Einkommensteuer-Handbuch (EStH) festgehalten, das jährlich aktualisiert wird. Das EStH ist kein eigenständiges BMF-Schreiben, fasst aber alle maßgeblichen Verwaltungsauffassungen zusammen und hat in der Praxis ähnliche Bindungswirkung.
Zentrale Aussagen im EStH zur Gebäude-AfA:
Die AfA beginnt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (nicht der Grundbucheintragung)
Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ohne Grundstücksanteil
Kaufnebenkosten sind anteilig in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen
Die zeitanteilige Abschreibung im Jahr der Anschaffung ist zulässig
Für alle Details zur grundlegenden Berechnung empfehlen wir unseren Artikel §7 Abs. 4 EStG erklärt.
BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023: Der umstrittene Einschnitt
Das wichtigste und meistdiskutierte BMF-Schreiben der vergangenen Jahre zur Gebäude-AfA erschien am 22. Februar 2023 (Aktenzeichen: IV C 3 – S 2196/22/10006:005, veröffentlicht im BStBl. I S. 332).
Hintergrund: Reaktion auf das BFH-Urteil IX R 25/19
Der Anlass für dieses Schreiben war das wegweisende BFH-Urteil IX R 25/19 vom 28. Juli 2021. Der Bundesfinanzhof hatte darin entschieden, dass Steuerpflichtige eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG mit jeder im Einzelfall geeigneten Methode nachweisen können – also nicht zwingend mit einem Vollgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen.
Das BMF interpretierte dieses Urteil als Risiko für unkontrollierte Steuervorteile und reagierte mit einem restriktiven Schreiben.
Was das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 vorschrieb
Das Schreiben legte strenge Anforderungen fest:
Gutachtenpflicht: Der Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer sollte grundsätzlich durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erfolgen.
Ausschluss der ImmoWertV-Methode: Die Berechnung der Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sollte ausdrücklich nicht ausreichen – obwohl diese Methode in der Bewertungspraxis weit verbreitet ist.
Keine bloßen Schätzungen: Einfache Bauzustandsberichte, Fotos oder allgemeine Mängeldokumentationen sollten nicht genügen.
Kritik an dem Schreiben
Das Schreiben stieß auf massive Kritik von Steuerpraktikern, Immobilienverbänden und Rechtswissenschaftlern:
Es widerspreche dem Wortlaut des BFH-Urteils, das ausdrücklich keine bestimmte Methode vorschreibe
Es erhöhe die Kosten für Steuerpflichtige erheblich (Vollgutachten kosten mehrere tausend Euro)
Es benachteilige Eigentümer älterer Gebäude, die häufig am stärksten auf die verkürzte Nutzungsdauer angewiesen sind
Es widerspreche dem Gesetzeswortlaut von §7 Abs. 4 Satz 2 EStG, der keine bestimmte Nachweisform vorschreibt
Welche BFH-Urteile das BMF-Schreiben von 2023 faktisch überholt hatten, lesen Sie in unserem Artikel BFH-Urteile zur Gebäude-AfA.
BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025: Aufhebung und Kurswechsel
Am 1. Dezember 2025 vollzog das BMF eine bemerkenswerte Kehrtwende: Das Schreiben vom 22. Februar 2023 wurde vollständig aufgehoben.
Was die Aufhebung bedeutet
Mit der Aufhebung des 2023er Schreibens gilt wieder die ungefilterte BFH-Linie aus dem Urteil IX R 25/19 vom 28. Juli 2021:
Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder im Einzelfall geeigneten Darlegungsmethode bedienen
Es gibt keine gesetzliche Pflicht zum Vollgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen
Die Methodik nach ImmoWertV ist anerkannt, sofern sie sachverständig und einzelfallbezogen angewandt wird
Praktische Auswirkungen
Für Vermieter und Immobilieneigentümer bedeutet die Aufhebung:
Kostensenkung: Weniger aufwendige Gutachten können ausreichen
Mehr Methodenflexibilität: Bauzustandsberichte, ImmoWertV-Berechnungen, technische Dokumentationen – alles ist potenziell anerkennungsfähig
Klarheit für laufende Verfahren: Wer in den Jahren 2023–2025 eine Ablehnung erhalten hat, weil sein Nachweis nicht den strengen BMF-Anforderungen entsprach, sollte seinen Fall überprüfen
Wichtig: Auch nach der Aufhebung des 2023er Schreibens muss der Nachweis methodisch solide sein. Ein simples Schätzpapier ohne Fachbasis wird nicht anerkannt. Unsere zertifizierten Gutachter erstellen Nachweise, die dem aktuellen Stand der Rechtsprechung entsprechen.
BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026: Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden
Das neueste bedeutende BMF-Schreiben für Vermieter erschien am 26. Januar 2026 (Aktenzeichen noch nicht vollständig veröffentlicht zum Zeitpunkt dieses Artikels). Es ersetzt zwei ältere Schreiben aus 2003 und 2017 vollständig und regelt die steuerliche Einordnung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden.
Die vier Kernbereiche des neuen Schreibens
Das BMF 2026 führt ein 4-Kernbereiche-Modell ein, um die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten zu strukturieren:
Heizungsanlage
Sanitäre Anlagen
Elektroinstallation
Fenster
Werden mindestens drei der vier Kernbereiche im Zuge einer zusammenhängenden Baumaßnahme in ihrer Funktion deutlich erweitert oder ergänzt und der Gebrauchswert des Gebäudes hebt sich dadurch auf eine höhere Stufe, liegt eine Herstellungsmaßnahme (nicht Erhaltungsaufwand) vor.
Das 3-Stufen-Gebäudestandard-Modell
Das Schreiben unterscheidet drei Nutzungsstandards:
Stufe 1: Sehr einfacher Standard
Stufe 2: Mittlerer Standard
Stufe 3: Sehr anspruchsvoller Standard
Eine steuerlich relevante Standarderhebung liegt vor, wenn durch Baumaßnahmen ein Wechsel von Stufe zu Stufe stattfindet – zum Beispiel von "sehr einfach" zu "mittler".
BMF-Schreiben zur degressiven Gebäude-AfA (§7 Abs. 5a EStG)
Mit dem Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024 wurde die degressive Gebäudeabschreibung nach §7 Abs. 5a EStG eingeführt. Das BMF hat hierzu begleitende Verwaltungsanweisungen veröffentlicht, die folgende Punkte klarstellen:
Zeitlicher Anwendungsbereich
Herstellungsbeginn: Nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029
Kaufvertrag: Nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029
Maßgebend ist der tatsächliche Baubeginn oder der bindende Kaufvertrag
Höhe und Mechanismus
Fester Satz von 5 % auf den jeweiligen Restbuchwert (degressive Methode)
Im Jahr der Anschaffung/Fertigstellung: zeitanteilige Berechnung
Die jährliche AfA nimmt mit sinkendem Buchwert ab
Wechsel zur linearen AfA
Das BMF hat klargestellt, dass der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA jederzeit möglich ist. Dann gilt:
Bemessungsgrundlage: Restbuchwert im Zeitpunkt des Wechsels
AfA-Satz: Der gesetzlich für lineare AfA geltende Satz (3 % für Neubauten ab 2023)
Ein Wechsel zurück zur degressiven Methode ist ausgeschlossen
Ausschluss von AfaA
Während der Anwendung der degressiven AfA sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) ausgeschlossen. Dies ist relevant für Gebäude, die durch außergewöhnliche Ereignisse (Brand, Sturmschaden) stärker verschleißen als üblich.
BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung
Eine wichtige praktische Hilfe des BMF ist die Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück. Diese Excel-Tabelle:
Berechnet den Gebäude- und Grundstücksanteil aus dem Gesamtkaufpreis
Basiert auf Bodenrichtwerten und regionalen Immobiliendaten
Ist für alle Finanzämter ein anerkanntes Berechnungswerkzeug
Das BMF stellt die Arbeitshilfe online kostenlos zur Verfügung (Link im Quellenbereich).
Grenzen der Arbeitshilfe
Der BFH hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe kein verbindliches Instrument ist. Weicht die tatsächliche Marktsituation erheblich von den Modellwerten ab – was in Hochpreisregionen wie München, Hamburg oder Frankfurt häufig der Fall ist –, kann ein Gutachten des Marktwerts eine abweichende Aufteilung rechtfertigen.
Unsere Immobilienbewertung kann Ihnen helfen, einen marktgerechten Gebäudewert zu ermitteln, der über der BMF-Arbeitshilfe liegt und mehr AfA ermöglicht.
BMF-Schreiben und die anschaffungsnahen Herstellungskosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Das BMF hat in mehreren Schreiben die sogenannte 15 %-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten erläutert. Die aktuelle maßgebliche Verwaltungsauffassung ist im BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 konsolidiert.
Die 15%-Regelung im Überblick
Werden innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb eines Gebäudes Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen getätigt, die 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen (netto, ohne Umsatzsteuer), gelten diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Folge:
Keine sofortige steuerliche Abzugsfähigkeit
Stattdessen: Aktivierung und Abschreibung über die verbleibende Nutzungsdauer
Das BMF hat klargestellt: Die Berechnung der 15 %-Grenze bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht auf den Gesamtkaufpreis inklusive Grundstück.
Was fließt in die 15 %-Berechnung ein?
Einzubeziehen:
Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Schönheitsreparaturen, die üblicherweise jährlich oder in kurzen Abständen anfallen und im Rahmen größerer Maßnahmen durchgeführt werden
Nicht einzubeziehen:
Erweiterungen (neue Wohneinheiten, Anbauten)
Aufwendungen für Außenanlagen
Erschließungskosten
Die Bedeutung des BMF-Schreibens zur Kaufpreisaufteilung für die Steuerpraxis
Ein oft unterschätztes Thema: Das Verhältnis von Gebäude- zu Grundstückswert hat massive Auswirkungen auf die jährliche AfA. In vielen Regionen Deutschlands sind die Bodenrichtwerte in den vergangenen 15 Jahren enorm gestiegen, während das BMF seine Arbeitshilfe nicht immer zeitnah angepasst hat.
Beispiel für eine Hochpreisregion (vereinfacht):
Kaufpreis für ein Berliner Mehrfamilienhaus 2024: 1.000.000 €
Mehrjährliche AfA auf Basis Gutachten vs. BMF-Arbeitshilfe (bei 2 %): 11.000 € vs. 8.000 € pro Jahr → 3.000 € mehr AfA jährlich
Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz: 1.260 € pro Jahr – über 50 Jahre insgesamt 63.000 € mehr Steuerersparnis
Dieses Beispiel zeigt: Es lohnt sich, die BMF-Arbeitshilfe kritisch zu hinterfragen und im Zweifelsfall ein Gutachten einzuholen. Unser Gutachternetzwerk bietet rechtssichere Wertermittlungen.
Aktuelle Rechtslage: Zusammenfassung der wichtigsten BMF-Positionen
Thema
Aktuelle BMF-Position
Rechtsgrundlage
AfA-Satz Neubau Wohngebäude ab 2023
3 % linear
§7 Abs. 4 Nr. 1 EStG (n.F.)
AfA-Satz Bestandsgebäude 1925–2022
2 % linear
§7 Abs. 4 Nr. 2a EStG
AfA-Satz Altbau vor 1925
2,5 % linear
§7 Abs. 4 Nr. 2b EStG
Degressive AfA (Neubau Mietwohnungen)
5 % auf Restbuchwert
§7 Abs. 5a EStG
Nachweis verkürzte Nutzungsdauer
Jede geeignete Methode
BMF 01.12.2025 (Aufhebung 22.02.2023)
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
15 %-Grenze in 3 Jahren
BMF 26.01.2026
Kaufpreisaufteilung
Arbeitshilfe, aber Gutachten möglich
EStH + BFH-Rechtsprechung
Was bedeutet die BMF-Praxis für Ihre AfA-Strategie?
BMF-Schreiben formen die tägliche Verwaltungspraxis. Doch sie sind keine unüberwindbare Schranke. Für Vermieter leiten sich daraus folgende strategische Überlegungen ab:
1. Verkürzte Nutzungsdauer aktiv prüfen lassen
Nach der Aufhebung des restriktiven 2023er Schreibens ist der Weg frei. Lassen Sie von einem qualifizierten Gutachter prüfen, ob Ihre Immobilie für eine verkürzte Nutzungsdauer nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG in Frage kommt.
2. Gebäudewertaufteilung optimieren
Holen Sie eine unabhängige Immobilienbewertung ein, bevor Sie sich mit der BMF-Arbeitshilfe zufriedengeben. In Hochpreisregionen können Gutachten den Gebäudeanteil legitim nach oben korrigieren.
3. Degressive AfA für Neubauten prüfen
Wenn Sie zwischen Oktober 2023 und September 2029 einen Neubau errichten oder erwerben, prüfen Sie die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG. In den ersten Jahren ist sie deutlich vorteilhafter als die lineare Abschreibung.
4. Bei Ablehnung konsequent Einspruch einlegen
Wenn das Finanzamt Ihre AfA-Gestaltung ablehnt – sei es zur Kaufpreisaufteilung oder zur verkürzten Nutzungsdauer –, prüfen Sie einen Einspruch. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel Finanzamt-Ablehnung – was tun?.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
1. Ist ein BMF-Schreiben Gesetz?
Nein. BMF-Schreiben sind Verwaltungsanweisungen ohne Gesetzeskraft. Sie binden die Finanzbehörden, nicht aber die Steuerpflichtigen und die Gerichte. Der BFH und die Finanzgerichte können und urteilen regelmäßig gegen BMF-Auffassungen. Das Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 ist ein gutes Beispiel: Der BFH widersprach der damaligen Verwaltungspraxis und zwang das BMF letztendlich zur Aufhebung seines restriktiven 2023er Schreibens.
2. Was änderte sich konkret mit der Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023?
Die Aufhebung am 01.12.2025 bedeutet, dass für den Nachweis einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG kein Gutachten eines öffentlich bestellten, vereidigten Sachverständigen mehr zwingend erforderlich ist. Stattdessen gilt wieder die BFH-Linie: Jede geeignete Methode ist anerkennungsfähig – inklusive ImmoWertV-gestützter Berechnungen und gutachterlicher Bauzustandsberichte.
3. Was besagt das BMF-Schreiben vom 26.01.2026 zu Modernisierungsmaßnahmen?
Das Schreiben ersetzt ältere BMF-Verlautbarungen aus 2003 und 2017. Es führt das 4-Kernbereiche-Modell ein (Heizung, Sanitär, Elektrik, Fenster) und das 3-Stufen-Gebäudestandard-Modell. Werden mindestens drei der vier Kernbereiche umfassend erneuert und hebt sich dadurch der Gebäudestandard, liegt eine steuerlich zu aktivierende Herstellungsmaßnahme vor.
4. Kann ich gegen eine Entscheidung des Finanzamts, die auf einem BMF-Schreiben basiert, Einspruch einlegen?
Ja, unbedingt. Wenn das Finanzamt eine AfA-Gestaltung mit Verweis auf ein BMF-Schreiben ablehnt, das der BFH-Rechtsprechung widerspricht, ist ein Einspruch nach §347 AO erfolgversprechend. Das BFH-Urteil IX R 25/19 ist hier das wichtigste Argument für die Anerkennung verkürzter Nutzungsdauer.
5. Wie oft werden BMF-Schreiben zur Gebäude-AfA aktualisiert?
Es gibt keinen festen Turnus. BMF-Schreiben erscheinen anlassbezogen – etwa nach wichtigen BFH-Urteilen, nach Gesetzesänderungen oder wenn die Finanzverwaltung Klärungs- oder Regelungsbedarf sieht. Die Praxis der vergangenen Jahre zeigt jedoch, dass sich im Bereich der Gebäude-AfA regelmäßig Bewegung ergibt. Abonnieren Sie unseren Blog für aktuelle Entwicklungen.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters oder Sachverständigen. AfAMax bietet [professionelle Immobilienbewertungen](/property-valuation) und die Vermittlung [qualifizierter Gutachter](/appraiser) an.
FAQ
Häufig gestellte Fragen
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Ein BMF-Schreiben ist eine Verwaltungsanweisung des Bundesfinanzministeriums, die regelt, wie Finanzämter Steuergesetze in der Praxis anwenden sollen. Es bindet die Finanzverwaltung, nicht aber die Gerichte.
Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 (IV C 3 – S 2196/22/10006:001) ist das zentrale Schreiben, das die Voraussetzungen für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG regelt.
Nur im Einzelfall. Ein BFH-Urteil bindet zunächst nur die am Verfahren Beteiligten. Erst wenn die Finanzverwaltung das Urteil im BStBl II veröffentlicht, gilt es als allgemeine Verwaltungsanweisung.
Ja. Seit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 akzeptiert die Finanzverwaltung ausschließlich Gutachten nach dem Sachwertverfahren der ImmoWertV zur Bestimmung der Restnutzungsdauer.
Im Einzelfall ist eine abweichende Handhabung möglich, insbesondere wenn ein BFH-Urteil eine andere Rechtsauffassung stützt. In der Praxis halten sich die Finanzämter jedoch eng an die BMF-Vorgaben.
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